Vorgehen bei Wasserabstellung, weil Vermieter nicht zahlt

Es kommt häufiger vor, als man denkt, dass Mieter ohne Wasser dastehen, weshalb ich vor geraumer Zeit auch eine Petition hierzu einreichte, da Mieter über Weihnachten ohne Wasser da standen.

Mietrecht

Beschlussempfehlung

1. Die Petition der Bundesregierung – dem Bundesministerium der Justiz und für
Verbraucherschutz – als Material zu übenıveisen, soweit zu prüfen ist, ob die
bestehenden Fristen ausreichend sind, um eine entsprechende Vereinbarung
innerhalb der Mieterschaft und mit dem Versorger zu erreichen und somit zu
prüfen ist, ob die Informationspflichten ausreichend sind,
2. das Petitionsverfahren im Übrigen abzuschließen.

Begründung
Der Petent fordert, dass Vermieter und Versorger Streitigkeiten über die Versorgung
mit Trinkwasser nicht zu Lasten der Mieter austragen dürfen.

Zur Begründung trägt der Petent im Wesentlichen vor, dass bei Zahlungsrückstän-
den des Vermieters gegenüber seinem Wasserversorger nicht dieser, sondern die
Mieter unter einer Versorgungssperre litten. Er verlangt daher eine Gesetzesände-
rung, durch die eine solche Beeinträchtigung der Mieter ausgeschlossen werde.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten zu dem Vorbringen wird auf die vom Petenten
eingereichten Unterlagen verwiesen.

Die Eingabe wurde als öffentliche Petition auf der Internetseite des Deutschen Bun~
destages eingestellt und dort diskutiert. Sie wurde von 399 Mitzeichnern unterstützt,
und es gingen 45 Diskussionsbeiträge ein.

Der Petitionsausschuss hat der Bundesregierung Gelegenheit gegeben, ihre Haltung
zu der Eingabe darzulegen. Das Ergebnis der parlamentarischen Prüfung lässt sich
unter anderem unter Einbeziehung der seitens der Bundesregierung angeführten
Aspekte wie folgt zusammenfassen:
Nach § 535 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) hat der Vermieter die Mietsache
dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu über-
lassen und sie während der Mietzeit auch in diesem Zustand zu erhalten. Zu diesem
vertragsgemäßen Gebrauch gehört grundsätzlich auch die Wasserversorgung. Die
Kosten hierfür trägt in der Regel zunächst der Vermieter, weil er Vertragspartner des
Versorgungsunternehmens ist. Bei einer Nettomietenabrede können die Kosten der
Wasserversorgung als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Bei einer
Bruttomiete sind sie mit dem Mietzins abgegolten. Der Mieter ist in beiden Fällen je-
doch nicht Vertragspartner des Wasserversorgers; dies ist nur der Vermieter.
Kommt der Vermieter seinen vertraglichen Pflichten aus dem Wasserversorgungs-
vertrag, insbesondere seinen Zahlungsverpflichtungen, nicht nach, so ist der Liefe-
rant berechtigt, ein Zurückbehaltungsrecht auszuüben und die ,Wasserversorgung
einzustellen. Der Einstellung muss eine Mahnung voraus gehen, und es bedarf einer
Einstellungsandrohung mit einer Frist von 2 Wochen (§ 33 Absatz 2 der Verordnung
über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Wasser [AVBWasser]). In der
Praxis wird die bevorstehende Einstellung der Versorgung von Miethäusern durch
die Wasserversorgungsunternehmen auch Mietern gegenüber bekannt gemacht, die
von der Einstellung betroffen sind.

Durch diese Benachrichtigung besteht für die Mieter die Möglichkeit, eine Versor-
gungssperre schon im Vorfeld abzuwenden. Denn es steht den betroffenen Mietern
frei, sich zu organisieren und durch Direktzahlungen dafür zu sorgen, dass der Was-
serversorger die Belieferung fortsetzt.

Wird die Trinkwasserversorgung – aus welchem Grund auch immer – eingestellt, so
stellt dies mietrechtlich einen Mangel dar, der kraft Gesetzes zu einer Mietminderung
führt (§ 536 BGB). Der Mieter muss dann nur eine geminderte Miete an den Vermie-
ter leisten. Daneben steht dem Mieter als Druckmittel zur Vertragserfüllung ein Zu-
rückbehaltungsrecht zur Seite (§ 320 BGB). Er kann also nicht nur die Mietminde-
rungen, sondern auch einen erheblichen Teil der Miete als „Druckzuschlag“ zurück
halten, solange die Trinkwasserversorgung nicht wieder hergestellt ist, und somit die
Herstellung des Zustandes zum vertragsgemäßen Gebrauch erzwingen.

Wird eine Versorgungssperre abgewendet, indem die Mieterschaft die unmittelbare
Zahlung der Kosten an das Versorgungsunternehmen übernimmt, so entsteht ein
Schadensersatz- und Aufwendungsersatzanspruch zu Gunsten der Mieter (§ 536a
BGB). Dieser Anspruch deckt auch den Fall ab, dass der oder die Mieter die Zah-
lungsrückstände des Vermieters begleichen, falls der Wasserversorger die Fortset-
zung oder Wiederaufnahme der Belieferung von der Übernahme diese Rückstände
abhängig macht.

Die Mieter haben des Weiteren die Möglichkeit, im Wege des einstweiligen Rechts-
schutzes (§§ 935 ff. ZPO) gerichtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Hierbei kann
durch eine einstweilige Verfügung angeordnet werden, dass der Vermieter die Was-
serversorgung wieder herzustellen hat. Im Übrigen besteht auch die Möglichkeit,
dass seitens des Gerichts gegen den Vermieter eine Vorauszahlungsanordnung er-
lassen wird.

Schließlich können die Mieter die zuständigen Behörden der Wohnungsaufsicht ein-
schalten. Für Nordrhein-Westfalen sind die gesetzlichen Voraussetzungen beispiels-
weise im Gesetz zur Erhaltung und Pflege von Wohnraum für das Land Nordrhein-
Westfalen (Wohnungsgesetz) geregelt.

Das derzeit geltende Recht schützt den Mieter somit grundsätzlich ausreichend vor
einer Wasserversorgungssperre.

Darüber hinaus weist der Petitionsausschuss auf Folgendes hin: Bundesweit gibt es
rund 6.000 Wasserversorgungsunternehmen_ Daten über Anzahl und Gründe von
Sperrungen der Wasserversorgung von privaten Haushalten werden von diesen nicht
zentral gemeldet oder anderweitig erhoben. Auch der Bundesregierung liegen keine
Erkenntnisse über die Zahl der infolge von Zahlungsrückständen eines Vermieters
erfolgten Wasserversorgungssperrungen durch die Wasserversorger vor. Nach Ein-
schätzung des Bundesverbandes der Energie- und Wasserwirtschaft (er vertritt ca.
1.200 Wasserversorger mit rund 80% des deutschen Trinkwasseraufkommens)
spielen Wasserversorgungssperrungen allerdings nur eine auf Einzelfälle bezogene,
untergeordnete Rolle.

Eine generelle Belieferungspflicht von Mietwohngebäuden für Wasserversorgungs-
unternehmen erscheint vor diesem Hintergrund unter Abwägung der Interessen aller
Beteiligten nicht erforderlich. insoweit empfiehlt der Petitionsausschuss, das Peti-
tionsverfahren abzuschließen.

Aus verbraucherpolitischer Sicht wäre allerdings zu prüfen, ob die bestehenden Fris-
ten ausreichend sind, um eine entsprechende Vereinbarung innerhalb der Mieter-
schaft und mit dem Versorger zu erreichen. Zudem wäre zu prüfen, ob die Informati-
onspflichten ausreichend sind.

Beispielsweise wies das Verwaltungsgericht (VG) Frankfurt, Beschluss vom
04.12.2009 – 5 L264/O9 – auf den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz hin und ging in
dem vorliegenden Fall davon aus, dem Mieter müsse ausreichend Zeit eingeräumt
werden, die Wassersperrung durch Maßnahmen gegenüber dem Vermieter abzu-
wenden oder sich auf eine andauernde Wassersperre einzustellen (ähnlich VG Leip-
zig, Beschluss vom 10.11.2011 – 6 L 676/11).

Soweit demnach zu prüfen ist, ob die bestehenden Fristen ausreichend sind, um eine
entsprechende Vereinbarung innerhalb der Mieterschaft und mit dem Versorger zu
erreichen und somit zu prüfen ist, ob die Informationspflichten ausreichend sind,
empfiehlt der Ausschuss, die Eingabe der Bundesregierung – dem Bundesministeri-
um der Justiz und für Verbraucherschutz – als Material zuzuleiten, damit sie bei zu-
künftiger Gesetzgebung in die Überlegungen mit einbezogen wird, im Übrigen emp-
fiehlt der Ausschuss, das Petitionsverfahren abzuschließen, weil dem Anliegen nicht
entsprochen werden konnte.

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